Dados e ele­mentos que des­mentem o Go­verno

É ver­dade que o mer­cado de ar­ren­da­mento está ino­pe­rante?

Não é ver­dade. O nú­mero de con­tratos de ar­ren­da­mento entre 2001 e 2011 cresceu 46 479, to­ta­li­zando agora 786 904 os fogos ar­ren­dados. Em 2011, de acordo com o úl­timo Censo, o nú­mero de fogos dis­po­ní­veis no mer­cado para ar­rendar era de 110 207. Um dos prin­ci­pais mo­tivos porque estes fogos não são ar­ren­dados tem a ver com a si­tu­ação so­cial das fa­mí­lias que, mesmo ca­rentes de ha­bi­tação, não pos­suem meios para aceder ao mer­cado de ar­ren­da­mento.

Qual o sig­ni­fi­cado exacto de «con­ge­la­mento» de rendas? Sig­ni­fica que não há mer­cado de renda livre?

A ideia de que o re­gime de ar­ren­da­mento ur­bano, em vigor em Por­tugal, é si­nó­nimo de rendas con­ge­ladas desde 1974 é falsa. A ver­dade é que, desde 1981, vi­gora um re­gime de opção por renda livre ou con­di­ci­o­nada para todos os novos con­tratos, ainda que su­jeito a um re­gime de es­ta­bi­li­dade, que previa a re­núncia con­tra­tual apenas nas si­tu­a­ções de in­cum­pri­mento por parte do in­qui­lino ou de com­pro­vada ne­ces­si­dade da ha­bi­tação para o se­nhorio ou des­cen­dentes. Desde 1990, com o cha­mado re­gime de ar­ren­da­mento ur­bano (RAU), a li­be­ra­li­zação das rendas é total, quer quanto ao valor, quer quanto à pre­ca­ri­zação dos con­tratos que pas­saram a ter um li­mite tem­poral de­fi­nido em ci­clos de cinco mais três anos.

O nú­mero de rendas an­te­ri­ores ao re­gime de ar­ren­da­mento ur­bano, às quais se atribui a causa das di­fi­cul­dades do «mer­cado de ar­ren­da­mento» é sig­ni­fi­ca­tivo?

Estas rendas re­pre­sentam hoje cerca de 33% do mer­cado de ar­ren­da­mento ha­bi­ta­ci­onal, quando há 10 anos re­pre­sen­tavam 58%. Em 2011 es­tavam re­cen­se­ados 255 536 con­tratos de ar­ren­da­mento an­te­ri­ores a 1990, num uni­verso na­ci­onal de 786 904 con­tratos, en­quanto em 2001 eram cerca de 430 mil, num uni­verso de 740 425. Este nú­mero, que tem vindo a baixar todos os anos, cor­res­ponde apenas a 32,5% do total na­ci­onal.

É ver­dade que o con­ge­la­mento das rendas con­duziu à de­gra­dação das ci­dades?

A de­gra­dação das zonas an­tigas da ge­ne­ra­li­dade das ci­dades e vilas tem causas muito mais pro­fundas. Ela ra­dica, es­sen­ci­al­mente, num con­junto de po­lí­ticas de solos que pri­vi­le­giou a ex­pansão ur­bana para as pe­ri­fe­rias, pro­por­ci­o­nando à banca lu­cros es­pe­cu­la­tivos as­sentes so­bre­tudo nas mais-va­lias de­cor­rentes da trans­for­mação de solo rural em solo ur­bano. Mais-va­lias essas que eram ine­xis­tentes na mera «mo­der­ni­zação» de te­cido ur­bano já exis­tente. Este in­ves­ti­mento da banca em novas ur­ba­ni­za­ções, des­ti­nadas ao mer­cado de venda, per­mitiu ainda lu­cros li­gados ao cré­dito à cons­trução e à compra de casa.

Mas os se­nho­rios, ao co­brarem rendas baixas, fi­caram im­pos­si­bi­li­tados de fazer obras…

Sendo ver­dade que existem se­nho­rios com poucos re­cursos e sem pos­si­bi­li­dade de re­a­lizar as obras, não é cor­recto im­putar ao in­qui­lino a res­pon­sa­bi­li­dade pela de­gra­dação dos fogos. A ver­dade é que à época em que foi ne­go­ciada a renda, ela o foi aos va­lores de mer­cado de então, e os in­qui­linos têm vindo, desde 1985, a su­portar as ac­tu­a­li­za­ções de renda le­gal­mente es­ta­be­le­cidas.

Como é que esta Lei fa­ci­lita os des­pejos?

Desde logo, pela cri­ação de um pro­ce­di­mento ex­tra­ju­di­cial capaz de con­duzir à de­so­cu­pação do imóvel de uma forma cé­lere e eficaz, num prazo de três meses. Me­dida que é acom­pa­nhada, em pa­ra­lelo, pela ins­ti­tu­ci­o­na­li­zação de um ser­viço es­pe­cial para agi­lizar os des­pejos e onde apenas é obri­ga­tória a cons­ti­tuição de ad­vo­gado para de­dução de opo­sição ao re­que­ri­mento de des­pejo. Como é óbvio, a não obri­ga­to­ri­e­dade de cons­ti­tuição de man­da­tário ju­di­cial, no caso do re­que­rente (pro­pri­e­tário), fa­vo­rece-o uni­la­te­ral­mente no que toca às des­pesas com o acesso à jus­tiça. Ve­ri­fica-se ainda uma am­pli­ação das pos­si­bi­li­dades de de­núncia dos con­tratos, por parte dos pro­pri­e­tá­rios, seja para efeitos de ha­bi­tação pró­pria dos se­nho­rios, seja para a re­a­li­zação de obras.

O me­ca­nismo es­pe­cial de des­pejo aplicar-se-á, assim, a toda as si­tu­a­ções: ces­sação de con­trato por re­vo­gação; ca­du­ci­dade de con­trato de ar­ren­da­mento pelo de­curso do prazo; ces­sação do con­trato por opo­sição à re­no­vação; ces­sação do con­trato de ar­ren­da­mento por de­núncia livre pelo se­nhorio; ces­sação do con­trato de ar­ren­da­mento por de­núncia para ha­bi­tação do se­nhorio ou fi­lhos ou para obras pro­fundas; ces­sação do con­trato de ar­ren­da­mento por de­núncia pelo ar­ren­da­tário; re­so­lução do con­trato por in­cum­pri­mento do pa­ga­mento de renda ou por opo­sição pelo ar­ren­da­tário à re­a­li­zação de obras co­er­civas.

Que ins­tru­mentos são cri­ados para ope­ra­ci­o­na­lizar os des­pejos e como fun­ci­onam?

É criado um novo Ser­viço, in­ti­tu­lado Balcão Na­ci­onal de Ar­ren­da­mento. Cria-se, deste modo, um pro­ce­di­mento à margem do normal fun­ci­o­na­mento dos tri­bu­nais, onde o re­curso por parte dos in­qui­linos é for­te­mente li­mi­tado. Mesmo quando é pos­sível o re­curso, pa­gando o in­qui­lino caução e rendas, este não é sus­pen­sivo, tendo o fogo de ser aban­do­nado, num pro­ce­di­mento cla­ra­mente in­ti­mi­da­tório e dis­su­a­sivo para os in­qui­linos, até pelos custos que lhe são ine­rentes.

Como é fa­ci­li­tado o des­pejo mo­ti­vado pela ne­ces­si­dade de ha­bi­tação pró­pria dos pro­pri­e­tá­rios?

Para os pro­pri­e­tá­rios de­sa­pa­rece o im­pe­di­mento de pos­suir casa ar­ren­dada no con­celho, ou li­mí­trofes para os casos de Lisboa e Porto. A in­dem­ni­zação a pagar, que era cor­res­pon­dente a doze meses de renda, passa a seis meses. E basta que o se­nhorio seja pro­pri­e­tário do fogo há dois anos, quando, na ac­tual Lei, esse prazo é de cinco anos. O facto de os in­qui­linos pas­sarem a estar su­jeitos ao au­mento da renda sig­ni­fica, por si só, na ge­ne­ra­li­dade das si­tu­a­ções, a ine­xis­tência de facto de qual­quer sal­va­guarda.

Como são fa­ci­li­tados os des­pejos mo­ti­vados pelo anúncio da de­mo­lição ou da re­a­li­zação de obras que obri­guem à de­so­cu­pação do fogo?

O pro­pri­e­tário pode em qual­quer al­tura co­mu­nicar ao in­qui­lino que ne­ces­sita de fazer obras que obrigam à de­so­cu­pação do local ar­ren­dado. Basta fazer acom­pa­nhar essa co­mu­ni­cação de uma de­cla­ração do mu­ni­cípio. Este pro­ce­di­mento obriga ao des­pejo num prazo de sete meses. É des­pe­jado qual­quer in­qui­lino, ainda que idoso ou de­fi­ci­ente, sendo que nestes casos o pro­pri­e­tário é obri­gado a re­a­lojar o ar­ren­da­tário no mesmo con­celho em con­di­ções aná­logas. Não existe qual­quer ga­rantia de que o prazo legal para início das obras seja cum­prido.

Como é fa­ci­li­tada a de­núncia dos con­tratos e como são al­te­radas as in­dem­ni­za­ções?

A de­núncia dos con­tratos é fa­ci­li­tada nos con­tratos de du­ração li­mi­tada, desde logo pelo menor pe­ríodo de re­no­vação dos mesmos, o qual passa dos ac­tuais três anos para dois anos. É ainda fa­ci­li­tada, nos con­tratos sem du­ração li­mi­tada, quando passa a ser pos­sível a de­núncia para ha­bi­tação do pro­pri­e­tário ou seus des­cen­dentes, mesmo nos casos em que o ar­ren­da­tário ocupa o fogo há mais de trinta anos. E, nos con­tratos sem du­ração li­mi­tada, é sempre pos­sível ao pro­pri­e­tário de­nun­ciar o con­trato me­di­ante co­mu­ni­cação ao ar­ren­da­tário feita com dois anos de an­te­ce­dência (salvo casos de in­qui­linos com mais de 65 anos ou in­ca­pa­ci­dade su­pe­rior a 60%).

As in­dem­ni­za­ções baixam de valor (passam a me­tade) nas si­tu­a­ções de des­pejo para alo­ja­mento do se­nhorio ou seus des­cen­dentes e ga­nham ca­rácter cla­ra­mente in­ti­mi­da­tório nas si­tu­a­ções de des­pejo por ine­xis­tência de acordo no valor da nova renda (o in­qui­lino que li­mite a sua oferta a um valor mais baixo, ainda que de acordo com as suas reais dis­po­ni­bi­li­dades ou es­tado de con­ser­vação do imóvel, está a baixar o valor da in­dem­ni­zação).

Os con­tratos de ar­ren­da­mento não ha­bi­ta­ci­o­nais, ou seja os es­ta­be­le­ci­mentos co­mer­ciais exis­tentes, também serão abran­gidos por esta pro­posta de lei?

Sim, vai afectar pro­fun­da­mente muitos dos con­tratos de ar­ren­da­mento não ha­bi­ta­ci­onal an­te­ri­ores a 1990. A pe­quena mer­ce­aria de bairro, a pa­daria, o café, o pe­queno res­tau­rante fa­mi­liar, que hoje dão vida aos bairros an­tigos das ci­dades e cujos con­tratos de ar­ren­da­mento se pro­longam há dé­cadas, vão ser di­rec­ta­mente afec­tados por esta pro­posta de lei e correm sé­rios riscos de en­cerrar.

Está pre­visto algum re­gime de apoios para in­qui­linos mais ca­ren­ci­ados?

Existem apenas de­cla­ra­ções vagas quanto à pos­si­bi­li­dade de apoio, mas nada está con­si­de­rado na ac­tual pro­posta de lei. Mesmo nas si­tu­a­ções de ex­cepção aos au­mentos, para in­qui­linos com mais de 65 anos ou 60% de de­fi­ci­ência, a renda apenas não au­menta du­rante cinco anos. De­cor­rido esse pe­ríodo passa a vi­gorar o re­gime de renda livre aos va­lores de mer­cado.

É ver­dade que o ca­pital fi­nan­ceiro está ini­bido, na ac­tual si­tu­ação, de in­vestir no imo­bi­liário?

O ca­pital fi­nan­ceiro mudou o seu pa­ra­digma de in­ves­ti­mento no imo­bi­liário, so­bre­tudo porque o mo­delo as­sente na in­fra­es­tru­tu­ração de enormes áreas das pe­ri­fe­rias atingiu a sa­tu­ração e o apro­ximou pe­ri­go­sa­mente do ce­nário de bolha imo­bi­liária. Hoje a banca e os es­pe­cu­la­dores li­gados ao imo­bi­liário pro­curam es­pe­ci­al­mente áreas de mer­cado com pres­tígio, des­ti­nadas a sec­tores da po­pu­lação, in­cluindo es­tran­geiros, com ele­vado poder de compra. Os cen­tros his­tó­ricos e ou­tras zonas cen­trais das ci­dades ofe­recem, por isso, óp­timas pers­pec­tivas de ne­gócio.

Rendas vão au­mentar

É ver­dade que na pro­posta do Go­verno estão de­fen­didos e ga­ran­tidos di­reitos dos mais idosos e des­fa­vo­re­cidos?

Os va­lores e re­gras es­ta­be­le­cidas são, quando apli­cados em con­creto, a com­pro­vação de um re­gime que dei­xará de­zenas, se não cen­tenas, de mi­lhares de fa­mí­lias, sem outra al­ter­na­tiva que não seja a de perder o seu con­trato de ar­ren­da­mento. Para além de que no prazo de cinco anos, os in­qui­linos idosos e com mais de 60% de de­fi­ci­ência perdem todos os di­reitos ac­tuais e ficam su­jeitos ao re­gime de renda livre.

Três casos a tomar como exemplo sobre o pos­sível im­pacto da lei dos des­pejos no valor mensal das rendas de vá­rios agre­gados fa­mi­li­ares:

Exemplo A

Um casal de idosos que tem como ren­di­mento mensal duas pen­sões mí­nimas de ve­lhice de 254 euros (valor ac­tu­a­li­zado em Ja­neiro do cor­rente ano) e que paga de renda mensal 20 euros, num bairro an­tigo da ci­dade de Lisboa. Que valor po­derá atingir a renda ac­tu­a­li­zada de acordo com esta pro­posta de lei?

À luz desta Pro­posta de Lei, o casal tem um ren­di­mento mensal bruto cor­ri­gido su­pe­rior a 500 euros, pelo que a sua renda é ac­tu­a­li­zada para 25% do ren­di­mento mensal, po­dendo passar a pagar 148,2 euros. O valor ac­tual da renda será neste caso mul­ti­pli­cado por sete. Mesmo que se re­corra à dis­po­sição al­ter­na­tiva – que es­ta­be­lece como li­mite 1/​15 do valor ma­tri­cial nos termos do CIMI – basta que o fogo tenha um valor ma­tri­cial ac­tu­a­li­zado de 20 mil euros (nada im­pro­vável em zonas cen­trais das ci­dades) para que o tecto para o novo valor de renda passe para 111,2 euros.

Exemplo B

Um casal de idosos que tem como ren­di­mento mensal duas pen­sões so­ciais mí­nimas de 195,4 euros cada (valor ac­tu­a­li­zado em Ja­neiro do cor­rente ano) e que paga de renda mensal 20 euros, num bairro an­tigo da ci­dade de Lisboa. Que valor po­derá atingir a renda ac­tu­a­li­zada de acordo com esta pro­posta de lei?

À luz desta Pro­posta, este casal tem um ren­di­mento mensal bruto cor­ri­gido in­fe­rior a 500 euros, logo a renda é ac­tu­a­li­zada para 10% do ren­di­mento mensal. Neste caso, a renda du­pli­cará para os 45,6 euros.

Exemplo C

Um casal com dois fi­lhos me­nores, que paga uma renda, com con­trato an­te­rior a 1990, no valor de 100 euros. O casal tem um sa­lário mensal bruto de 800 euros cada. Que valor po­derá atingir a renda ac­tu­a­li­zada de acordo com esta pro­posta de lei?

O casal po­derá ver a sua renda ac­tu­a­li­zada para 25% do ren­di­mento mensal, ou seja, 325 euros. Só não será assim se o valor ma­tri­cial ac­tu­a­li­zado do fogo for in­fe­rior a 58 470 euros, neste caso o valor anual da renda não po­derá ser su­pe­rior a 1/​15 do seu valor ma­tri­cial.

A pro­posta do Go­verno pre­tende:

• Con­ceder aos se­nho­rios a pos­si­bi­li­dade de im­porem o au­mento das rendas, sejam an­tigas ou mais re­centes, mesmo aos in­qui­linos com mais de 65 anos, de­fi­ci­ência su­pe­rior a 60 por cento ou com baixos ren­di­mentos, para os cha­mados va­lores de mer­cado, ou seja, para va­lores acima dos 400 euros/​mês;

• Per­mitir aos se­nho­rios a pos­si­bi­li­dade de su­jeitar os con­tratos an­tigos, mesmo para quem tem mais de 65 anos, ao novo re­gime li­be­ra­li­zado com o prazo con­tra­tual de dois anos;

• Re­duzir a vi­gência dos con­tratos trans­mi­tidos por morte do in­qui­lino para con­tratos de dois anos;

• Fa­ci­litar os des­pejos por obras ou de­mo­lição sem ga­rantir o re­a­lo­ja­mento ou a in­dem­ni­zação dos in­qui­linos;

• Pos­si­bi­litar o des­pejo sem re­curso a tri­bunal quando o se­nhorio alegar querer a casa para ha­bi­tação pró­pria ou dos fi­lhos;

• Criar um me­ca­nismo ex­tra­ju­di­cial para fa­ci­litar os des­pejos dos in­qui­linos, re­ti­rando dos tri­bu­nais com­pe­tên­cias no âm­bito do ar­ren­da­mento.

Por outro lado:

• Não apre­senta uma única me­dida que obrigue os se­nho­rios a fazer obras de con­ser­vação;

• Não im­pede que os se­nho­rios co­lo­quem para ar­ren­da­mento casas em más con­di­ções de ha­bi­ta­bi­li­dade;

• Não impõe re­gras nem cria me­ca­nismos fis­cais de in­cen­tivo ao ar­ren­da­mento;

• Per­mite o ar­ren­da­mento clan­des­tino ao re­tirar as rendas das de­du­ções do IRS.